3 Factors Clau ABANS DE COMPRAR una Masia per a Turisme Rural

Què, si o si, cal saber, abans de decidir-se?

Si esteu buscant una masia per iniciar un projecte de turisme rural, hotel boutique, allotjament d’ecoturisme o similar, és probable que estigueu davant d’un canvi de vida que, en molts casos, comença per una decisió important:

trobar el lloc ideal pel vostre projecte.

En aquest article, us expliquem els 3 factors més rellevants que, per la nostra experiència, no podeu passar per alt a l’hora de fer el pas i triar la millor finca per a vosaltres.

Ens centrarem en els punts clau que, si no es tenen en compte, poden complicar el procés i afectar la viabilitat del vostre projecte. Tenir-los presents des del principi us ajudarà a evitar sorpreses, reduir costos i garantir l’èxit de la vostra decisió.

Moltes de les persones que coneixem i compartiu l’objectiu de crear un negoci de turisme rural, teniu en comú viure amb molta il·lusió la recerca de la vostra finca ideal però també amb molts dubtes per no haver afrontat aquest repte abans, no tenir experiència en el sector o dubtar sobre la viabilitat del vostre projecte segons el pressupost disponible...

Si esteu llegint això, segurament us identifiqueu amb el fet que el vostre projecte va més enllà d’un negoci: és un canvi de vida que implica gestionar un allotjament, crear una experiència única per als vostres visitants i revitalitzar un espai amb història. És un projecte il·lusionant però transformar-lo en realitat no és un procés generalment ràpid ni senzill. Requereix temps, paciència i pas a pas, anar prenent bones decisions en el camí.

Us sorprendrà saber, per exemple, que la ubicació no és un dels 3 aspectes més rellevants que us recomanarem tenir en compte a l’hora de triar masia. Conèixer bé el mercat concret del turisme rural ens ha ensenyat que, tot i que la ubicació és rellevant, si el projecte que s’hi desenvolupa és de qualitat i ofereix una bona experiència als clients, les persones vindran, sigui quin sigui l’emplaçament. Podríem dir que, el secret per atreure clients no està tant en el “lloc” sinó en la qualitat de l’experiència.

Primer de tot, és fonamental saber que els masos i masies es troben en terrenys del que legalment s’anomena “sòl no urbanitzable”, amb normatives i procediments diferents dels del “sòl urbà” (el dels pobles i ciutats). Això vol dir que en molts casos, no es podrà construir lliurement, ni rehabilitar sense complir requisits específics, i que no tots els terrenys seran compatibles amb l'ús turístic. A més, les activitats turístiques tenen la seva pròpia normativa, incloent-hi límits en el nombre de places. Per tant, una finca gran no sempre és una bona inversió si no es pot aprofitar segons aquestes condicions.

La veritat és que ens sap molt de greu quan veiem persones que, amb tota la seva il·lusió, han comprat una masia i, en començar a fer passos per tirar endavant el seu projecte, es troben amb obres que no havien previst, restriccions normatives que impedeixen l’activitat desitjada, processos de tramitació de fins a 3 anys, costos molt més elevats del que esperaven o, en el pitjor dels casos, la impossibilitat de dur a terme el projecte.

Aquesta mena de situacions són evitables si, abans de decidir, es disposa de tota la informació necessària. En aquestes primeres fases, pot semblar que contractar assessorament tècnic és un sobrecost “evitable”, però comptar amb professionals que analitzin la finca que us interessa per saber si realment encaixa amb el que voleu fer i el vostre pressupost no només pot estalviar-vos molts diners i ensurts, sinó que també us pot servir per estar segurs que el que imagineu sigui realment viable.

Però no tot són riscos i complicacions!

Amb una bona planificació i assessorament especialitzat en cada fase, el vostre projecte pot ser un èxit, un negoci rendible i sostenible a llarg termini, on oferireu experiències úniques tant per als vostres clients com per a vosaltres.

La clau?

Informar-vos molt bé abans de decidir.

Una masia bonica no serà una bona inversió si no encaixa amb la normativa específica, les necessitats del vostre projecte o el vostre pressupost.

Dit això, entrem en matèria:

3 punts crítics que heu de revisar abans de comprar una masia!

1. Normativa urbanística:

per saber què es pot fer i què no a la masia

El primer pas és assegurar-se que el projecte sigui viable segons la normativa específica del lloc. Això inclou regulacions urbanístiques, protecció de l’entorn natural, normatives turístiques i, en alguns casos, patrimonials.

No totes les propietats són aptes per a qualsevol tipus d’activitat turística.

Abans de prendre una decisió, cal conèixer bé la normativa que afecta a la masia:

• Catàleg de masies i cases rurals: Molts municipis en tenen, però no tots. Si la masia no està catalogada, el procés per obtenir permisos pot ser molt més llarg i complex. No significa que sigui impossible, però sí que heu de saber que pot allargar molt els terminis i augmentar despeses en tramitació per veure si us és viable.

• Espais naturals protegits: Tot i que poden semblar un atractiu especial, les arees naturals d’especial protecció poden tenir regulades limitacions directes per a determinades activitats, com són els usos turístics.

• Protecció patrimonial: Si la casa té una protecció especial, és possible que no es puguin fer certs canvis que imagineu de bon inici.

• Normativa de les activitats turístiques: depenent del model que imagineu, la masia podrà o no acollir l’ús i els espais hauran de complir uns requisits o altres.

2. Previsió de costos:

per tenir en compte el que vindrà més enllà del preu de compra

L’adquisició de la masia és només una part de la inversió. La majoria d’espais necessiten després treballar en una posada a punt normativa i estètica, i és fonamental calcular bé tots els costos:

• Estat de l’edificació: Una revisió tècnica prèvia és imprescindible. Encara que l’edifici sembli en bon estat en rehabilitació cal preveure un marge de pressupost perquè sovint, durant les obres, tot i que petites poden apareixer imprevistos.

• Tràmits i permisos: Cal comptar amb una previsió per honoraris tècnics, impostos municipals i taxes administratives i altres costos vinculats a la legalització del projecte.

• Adequació als requisits normatius: Fins i tot una masia aparentment reformada pot necessitar adaptacions per complir la normativa turística, d’accessibilitat i del Codi Tècnic de l’Edificació (CTE). La verificació prèvia amb un equip tècnic que conegui els requisits de l’acivitat que voleu fer-hi evitarà sorpreses i costos inesperats.

• Interiorisme i paisagisme: Són costos que sovint es passen per alt. Un cop definida la inversió per a les obres principals, és fàcil oblidar partides "menors" que també seran necessàries per posar a punt els espais de l’allotjament.

• Capacitat de places: La llicència d’activitat determinarà el nombre màxim de places autoritzades. Per exemple, comprar una masia molt gran, per poc que cosi la compra, pot no encaixar en el vostre pressupost si el límit normatiu és de 20 places ja que adequar espais de grans dimensions pot implicar costos elevats fins i tot per petites reformes.

Un estudi previ us ajudarà a determinar si la inversió s’ajusta a les expectatives. Recordeu que, ben planificada, una masia pot convertir-se en un negoci d’allotjament fantàstic i rendible, però és important preveure la inversió necessària per no patir duran el procés i prendre una decisió informada.

3. Tempos:

el factor temps que cal preveure per conciliar amb els vostres plans de vida

En sòl no urbanitzable, els processos administratius poden ser llargs.
Algunes persones compren pensant que podran obrir portes el mateix any i després descobreixen que els tràmits s’allarguen fins a 3 anys o més.

Assessoreu-vos amb professionals tècnics que coneguin els passos a seguir. Tot i que no es pot preveure exactament el temps total, per factors com el temps que trigarà l’administració a respondre a les peticions, o la disponibilitat de les constructores o paletes que hauran de realizar les obres, sí que es poden anticipar els pasos que seran necessaris per evitar sorpreses i gestionar el camí del vostre projecte de la millor manera i amb tranquil·litat.

Vist tot això, estarem d’acord que triar la ubicació ideal pel vostre projecte de turisme rural va més enllà de trobar una finca preciosa, o una masia que us enamori; requereix una anàlisi detallada de la normativa, una previsió econòmica realista i un planning viable que us encaixi bé.

Sense presses, però amb una visió clara de tot plegat.

I amb això,

podem ajudar-vos!

A Grinpuls, oferim un servei d’acompanyament integral per a projectes de turisme rural que comencen des de zero. El nostre procés comença sempre amb un “pla d’acció” personalitzat, dissenyat per ajudar-vos a revisar tots els punts rellevants per la viabilitat de la proposa: des de la normativa específica que us aplica fins a la viabilitat econòmica i la planificació dels passos a fer.

Si busqueu un equip tècnic expert que us acompanyi en tot el procés, estem aquí per assegurar-nos que cada pas estigui ben resolt, alineat amb els vostres objectius i que el vostre allotjament sigui viable, rendible i sostenible.